BOB半岛官网高景亚太：深度解析“三条红线”的意义

　　BOB半岛官网高景亚太：深度解析“三条红线”的意义当前房地产行业在国家新政策的调控之下，很多房地产企业都感觉到有些压力，这个压力来自于方方面面。

　　一个是来源于房住不炒政策下国家对于价格的管控BOB半岛，当然还有金融机构对房地产企业融资方面的管控BOB半岛官网，以及“三道红线”对房企的限制，都是企业所面临的压力。

　　宏观调控下财务杠杆下降中涉及到一些相关财务知识，与企业盈利息息相关，接下来对相关指标简单做一个剖析。

　　上图表示的是上市房企资产负债表与净负债率，左边为A股的资产负债率及净负债率，右边为H股的资产负债率及净负债率，无论左右两边，蓝色线表示的是资产负债率，橙色的线表示的是净负债率，两个指标各不相同，中国的企业大多看的是资产负债率，且“三道红线”也是根据资产负债率的指标来规划的。而净负债率从这个指标与资产负债率的口径不同，可以更容易更精准的看到企业负债情况，且可调整的空间较小一些。

　　从A股的上市企业可以看出，从2016年到2020年，资产负债率的百分比大概在70%左右，实际上，房地产行业的平均资产负债率是在80%出头。

　　上市企业由于融资平台比较宽泛，可以通过发行股票进行融资，所以负债率当然是要比房地产行业低一些，大概在70%-73%之间徘徊。

　　我们常说的财报比看的就是资产负债表，资产负债表上有很多密密麻麻的数字，但是我们只看三个数字就可以了，左边的数字是资产，资产是项目或整个地产企业管控的盘子。

　　比如说：一个项目需要一百个亿，这一百个亿由两个部分组成，一部分是股东，也就是所有者，在财务上称之为所有者权益，若股东投资30个亿，但项目需要100亿BOB半岛官网，资金不够，可以通过借钱的方式获取BOB半岛官网，借钱的这部分称之为负债，为70亿，加在一起就可以使项目全面开展起来。

　　借由以上案例来讲，之前企业或银行借给该项目的钱需要收回BOB半岛，而企业的100亿并非全是现金，故需要进行拆分。

　　而我们能够支付的资金只有10亿，这时候就需要企业通过其他方式使资产变现BOB半岛官网，然而企业着急用钱，在财产转价的过程中不可能是一对一等额比例变现，会有一些折扣。

　　资产负债率的意义就在于你偿还负债的能力，当然这个指标也有调整的空间。通常企业资产负债率的红线%，这也是银行和企业在借钱给项目或公司时衡量的重要指标之一。当企业的财务报表中资产负债率超过70%，银行也不会借钱给该公司。

　　与其他行业相比，房地产行业多了一个小前提，因为房地产行业是预售制，在房子还没有卖出去之前，都是暂存在企业名下的BOB半岛，所以在总资产和总负债中都要剔除大量的预收款，剩下的才是真正的资产负债率，若计算过之后BOB半岛官网，资产负债率为70%以上，则超出红线，不安全。

　　无息负债，顾名思义，可以认为是亲朋好友相助，暂且不用偿还的资金，共10亿；有息负债为外部资金借款，共60亿，这60亿中有10亿是可以保证能够偿还的，剩下的50亿没有现金可以偿还，这对于债权人来说就是风险BOB半岛官网。

　　那这50亿用什么来保障呢？就需要用股东的资金了，也就是所有者权益来保障。股东的资金共30亿，但企业欠款50亿，净负债率大于1了，风险就很大了。

　　保障房地产调控力度、抑制热点城市地区房地产泡沫，始终是我国近年来房企融资监管政策的重点领域与关键环节。

　　“三道红线”的政策逻辑，显然有利于熨平房企有息负债规模，防止房企激进扩张引起土地市场过热，从而稳地价、房价预期。“三条红线”的施行，有利于确保房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，有利于降低房地产的投资属性，回归住宅属性，有利于提高市场经济竞争活力，有利于金融秩序法治化。